办公楼市场一直被誉为“立体的经济晴雨表”，其租赁活跃度与产业结构变迁，往往能精准折射一座城市核心功能的演进轨迹。
仲量联行等多家机构的数据显示，2026年一季度，上海甲级办公楼市场租赁需求持续复苏，中央商务区与非中央商务区租金降幅双双收窄。而透视这组租赁数据，金融业、专业服务业等高端服务业成为优质租赁主力军，软件和信息服务业不再盘踞张江和漕河泾，向市中心迈进，“上海服务”的结构更优、能级更高、活力更强。
高端服务业成为租赁主力军
谁在租赁上海的甲级办公楼？高端服务业是主力军。数据显示，金融服务业和专业服务业的市场新租需求占比达整体市场的三分之一。
金融服务业长期占据办公楼需求来源的头把交椅。2025年，上海金融业增加值达到8979.66亿元，比上年增长9.7%，金融市场交易总额突破4058万亿元，增长11.2%，高端服务业的蓬勃发展为办公楼市场的结构性调整提供了充足底气。
但有意思的是，内部结构正在发生显著变化。仲量联行上海商业地产部总监兼华东区零售地产部负责人黄臻拉出一组过去3年的对比数据：2023年，银行的租赁需求约占半壁江山；但2025年至今，最大的租赁需求已变为私募基金和公募基金，这两者合计约占金融服务业租赁需求的一半。
其中，以量化基金和私募证券基金为代表的私募基金企业，去年以来租赁需求呈现显著增长。例如，北外滩区域有一家私募基金企业，前几年的租赁面积还只有两个楼层，今年已经迅速扩张到六七层的租赁规模。黄臻分析，这一方面得益于去年以来股票市场活跃度提升带来的信心恢复，另一方面，以量化基金为代表的新兴细分领域有其特殊需求：“量化基金需要用算力以及背后的电力，涉及到楼宇的新基建和配置升级迭代。”他透露，这些细分领域的金融服务业选址更加偏好北外滩、徐汇滨江等“一江一河”沿线。
值得注意的是，目前银行的租赁需求压缩到20%左右，相比2023年缩减不少。这是由于部分银行购置了办公楼宇，结束了“租赁时代”。就在最近，东亚银行（中国）有限公司就以近20亿元购入东亚银行金融大厦部分产权，进一步巩固其在该地标建筑中的资产。仲量联行投资及资本市场华东区负责人孙翎透露，今年一季度，大体量资金涌入上海大宗交易市场，内环内资产成交势头高涨，成交额录得约146亿元，同比上升27%；单体平均成交额达6.1亿元，较去年同期增长27%。
除了金融服务业之外，专业服务业正成为甲级办公楼市场中的另一股活跃力量，尤以律师事务所的租赁表现最为突出。黄臻分析认为，一方面，IPO市场的复苏以及产业转型升级带动部分内资律所业务拓展，数据显示，港股IPO数量相比2024年增长了70%，A股IPO数量增长了16%。另一方面，中国涉外仲裁案件数量从2023年的645件增长到2025年的806件，业务量的增长叠加市场低点窗口期，促使许多律所借机搬迁升级。
“专业服务业需要高端的形象、便捷的交通、舒适的环境，在陆家嘴、新天地、南京西路等商圈比较集中。”黄臻表示。3月初，汇业律师事务所上海办公室搬至上海华润中心，释放了超万平方米的需求。
金融业与专业服务业的这一轮升级，正是“上海服务”向高端化、专业化、国际化迈进的生动注脚。
科技互联网及外资表现亮眼
除了金融、律所等高端服务业，近年来，科技互联网行业的租赁需求同样呈现出鲜明的升级特征，这也与上海的产业升级密切相关。2025年，上海的信息传输、软件和信息技术服务业已跃升为上海第三大产业。大模型、芯片设计等带动信息服务业快速增长，今年1至2月，营业收入增长12.6%。
人工智能突破和高端技术应用领域的快速发展，支撑起科技行业的租赁需求。仲量联行的数据显示，从2024年至今，相关行业租赁需求“多点开花”，其中互联网服务平台、IT软件业约占半壁江山，人工智能和集成电路约占三分之一，游戏、新媒体、新能源汽车的需求也十分旺盛。
人工智能企业都集中在张江、漕河泾板块？最新趋势显示，科技互联网呈现出空间布局的“前后台分化”——高科技企业纷纷将前台挪到了杨浦、徐汇滨江等市中心区域。在黄臻看来，这种“前台向核心区回归”的现象，折射出“上海服务”中知识密集型产业对地段、人才和配套的更高要求。
跨国企业地区总部和研发中心的持续布局，同样是办公楼租赁的一大活力源。截至目前，上海已累计认定跨国公司地区总部1091家、外资研发中心654家。上海美国商会的数据显示，在华美资企业2026年预计业务投资增长11%及以上的数量占比扩大到近六成。而今年1-2月，上海新设外商投资企业996家，比去年同期增长14.1%。新增需求及业务预期的提升，带来了租赁市场的持续向暖。
就在最近，浦西第一高楼徐家汇中心三期B座入市。“入市后预租情况不错，不少跨国公司总部已签约入驻。”黄臻透露，未来一段时间，杨浦滨江、新江湾城、浦东花木、徐汇滨江等区域均有新项目入市，将为外资企业提供丰富的升级选项。
世邦魏理仕中国区办公楼租赁交易负责人张越认为，2026年首季，上海办公楼市场在调整中展现出一定的结构性韧性，随着宏观预期的稳步回暖，以及“十五五”规划下重点产业发展的持续推动，市场供需关系有望迈向动态再平衡的新阶段。
金融业、专业服务业、科技互联网产业……从上海甲级办公楼的新增租赁中，恰能看到一座城市核心功能持续跃迁的密码。而这，或许正是“上海服务”韧性与活力的最佳诠释。
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